La signature d’un bail commercial est une étape fondamentale dans la vie d’une entreprise, qu’elle souhaite s’installer dans de nouveaux locaux ou renouveler son contrat de location. Le bail 3-6-9 est le type de bail le plus courant en France pour ce genre de contrats. Afin de sécuriser cette démarche pour les parties prenantes, il est primordial de maîtriser ses subtilités et spécificités.
Rappel du principe du bail 3-6-9
Le bail commercial 3-6-9 est ainsi appelé car il se déroule sur neuf ans et permet au locataire de donner congé à l’issue de chaque période de trois ans. Ce mécanisme offre une certaine souplesse aux entreprises qui peuvent adapter leur besoin en surface et optimiser leurs coûts selon l’évolution de leur activité. Cela confère également un avantage concurrentiel au propriétaire des locaux, puisqu’il sait que son bien immobilier sera sous contrat durant ces trois séquences de trois années chacune.
Le contenu du contrat à connaître
Le bail doit prévoir un certain nombre de clauses qui régissent la relation entre le propriétaire et le locataire. Parmi celles-ci figurent :
La description des locaux
Il faut y mentionner la surface, l’état général, les équipements disponibles ainsi que l’utilisation autorisée (activités commerciales, industrielles, artisanales).
La durée du bail
Comme évoqué précédemment, la durée minimum d’un bail commercial est de neuf ans.
Le loyer et les charges
Le montant du loyer doit être exprimé en euros par mois ou par trimestre. Il est fréquemment indexé sur un indice (par exemple l’ILAT) afin de tenir compte de l’inflation.
Les charges (taxes locales, entretien, réparations …) doivent également être mentionnées dans le contrat, ainsi que leur mode de répartition entre bailleur et locataire.
Les délais et modalités de paiement
Le contrat doit préciser à quelle date et sous quelle forme (chèque, virement, prélèvement automatique) le locataire devra s’acquitter de son loyer et des charges. Il peut également fixer une date limite de paiement pour éviter tout retard.
Droit au renouvellement et indémnité d’éviction
L’un des droits essentiels accordés au locataire lors de la signature d’un bail commercial est celui de pouvoir demander son renouvellement à l’issue des neuf années. Le bailleur peut accepter ce renouvellement ou refuser en versant une indemnité d’éviction. Cette indemnité compense les frais et perturbations liés à l’obligation pour le locataire de trouver un nouveau local pour exercer son activité ainsi que sa perte bénéfice estimée.
Les obligations du preneur et bailleur
Les deux parties ont un certain nombre d’obligations réciproques qu’il convient de connaître :
Obligations du locataire
Le locataire doit utiliser les lieux conformément à leur destination, respecter les règles de voisinage et payer son loyer et charges à la date prévue au contrat. Il est également responsable des réparations locatives, c’est-à-dire celles qui sont nécessaires pour maintenir le bien en bon état.
Obligations du propriétaire
Le bailleur doit mettre à disposition un local conforme aux normes et réglementations en vigueur, délivrer une quittance de loyer sur demande du locataire et réaliser les réparations qui ne sont pas locatives (exemple : travaux de gros œuvre).
Comment mettre fin au bail ?
Pour résilier le bail, plusieurs possibilités s’offrent au locataire :
- Arrive à échéance l’une des périodes de trois ans, il peut donner congé avec un préavis de six mois. La notification doit être effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’huissier ou remise en main propre contre récépissé.
- Pendant la durée du bail, en cas de force majeure (incendie, catastrophe naturelle) ou si le propriétaire n’a pas réalisé les travaux obligatoires (exemple : mise aux normes d’accueil handicapées).
Quant au bailleur, il a la possibilité de récupérer son bien immobilier à l’issue des neuf années, en évitant de renouveler le contrat.
Les pièges à éviter
Avant de signer un bail commercial, le locataire doit être particulièrement vigilant sur certains points :
- Lire attentivement toutes les clauses du bail afin de vérifier qu’elles sont conformes à la loi et aux bonnes pratiques du marché (loyer, charges, répartition de responsabilités).
- S’assurer que le local répond aux normes imposées par la législation (accessibilité handicapés, respect des consignes de sécurité…).
- Demander une étude d’implantation pour garantir que la visibilité et l’attractivité du commerce seront satisfaisantes.
En somme, avant de s’engager dans un bail 3-6-9, les acteurs concernés doivent maîtriser les règles encadrant ce type de contrat. Une bonne compréhension des droits et obligations de chaque parti permettra d’éviter les écueils juridiques et financiers liés à la location d’un bien immobilier à usage professionnel. Se faire accompagner par un expert en droit des baux commerciaux sera alors précieux pour sécuriser cette étape clé de la vie d’une entreprise.
